Mieten vs. Kauf (ausführliche Analyse)

Willkommen. Also habe ich diese Serie von Vorträgen über Gehäuse getan. Und zumindest könnte meine These, warum die Hauspreise gegangen auf, und wie sollten Sie vielleicht in einfachen Worten, denken Sie die Miete-versus-buy-Entscheidung. Aber eine Sache, die passiert ist, eine Menge Leute gesagt, oh, Sal, Sie machen stark vereinfachter Annahmen. Sie gehen davon aus, interest-only Darlehen. Du bist nicht Factoring in der steuerlichen Absetzbarkeit von Hypotheken, et cetera, von Zinsen auf Ihrer Hypothek. Was ich auch tat, aber ich habe einige vereinfachende Annahmen machen. Also, wir könnten solche tun Rückseite des Umschlags Mathematik und nur darüber nachzudenken, was die Haupttreiber wenn Sie denken, sind über die Miete versus Kauf. Aber es ist fair. Das ist nur eine Art erste Schnitt. Du solltest wirklich wollen, eine mehrzeilige Modell und versucht, herauszufinden, was könnte passieren. Und dann optimieren Sie Ihre Annahmen. Und wirklich herauszufinden, was los ist mit dir geschehen, wenn Gehäuse schätzt, abwertet. Wenn die Zinsen ändern. Wenn Sie sich 10% nach unten bzw. 20% nach unten, oder was auch immer. Also in diesem Sinne, ich habe dieses Modell gebaut. Was ich genannt, das ist das Haus zu kaufen Modell. Und können Sie es selbst und mit ihm spielen. Ich denke, das wird sich als nützlich für Sie. Sie können es unter khanacademy.org download / downloads / buyrent.xls. Es ist eine Excel-Tabelle. Also, wenn Sie Excel haben, sollten Sie darauf zugreifen können. Und vielleicht möchten Sie folgen während Sie sich dieses Video ansehen. Also einfach khanacademy.org / downloads / buyrent.xls. Also, wenn Sie es herunterladen, lassen Sie mich erklären, was ich angenommen im Modell. Also, was ich in gelb haben, sowohl diese leuchtend gelben und diese weniger leuchtend gelb, das sind unsere Annahmen. Dies sind die Dinge, die das Modell fahren, und uns sagen, ob über - und ich über 10 Jahre berechnet - ob wir es besser machen Miete versus Kauf. Und so, wenn Sie herunterladen möchten dieses Modell und mit ihm spielen selbst, wenn Sie sind ziemlich anspruchsvoll mit Excel, das einzige, was man ändern sollte, sind die Dinge in Gelb. Alles andere wird berechnet. Und es ist durch diese Eingänge angesteuert. So natürlich, worauf es ankommt in einem Heim? Nun den Kaufpreis Angelegenheiten. So setzen Sie gerade in ihn dort. Die Anzahlung Angelegenheiten. Sie könnten, wenn Sie wollen, können Sie einfach zu schreiben, wie ich schrieb, 20% dessen, was ist der Kaufpreis. So können Sie schreiben die genaue Zahl, oder Sie können einfach verlassen es wie ich es tat. Und was die Anzahlung Prozentsatz ist, es wird berechnet wird. Dies ist der Zinssatz, den Sie übernehmen. Dies ist das wichtigste Abschreibungen. So wichtigsten Abschreibung bedeutet nur, na ja, wenn ich immer nur Zahlung dieser Hypothek, nachdem, wie lange wird das gesamte Nennbetrag - nicht nur Interesse ist, wie lange die gesamten Nennbetrag werde off in bezahlt werden? Also im Wesentlichen, hat eine 30-jährige festverzinsliche Darlehen eine 30-jährige Auftraggeber Abschreibungen. Wenn Sie ein 10-Jahres-Darlehen haben, würden Sie 10 hier stellen. Dies ist die Eigenschaft Steuersatz. Dies ist, was ich, weil ich in Kalifornien leben davon, und in den meisten Bereichen von Kalifornien, dass die Grundsteuer ist. Dies ist, was ich über die jährliche Wartung übernehmen. Das ist nur eine Vermutung. Einige Häuser vielleicht weniger, vielleicht mehr. Das liegt an dir zu entscheiden. Dies ist Genossenschaftswohnungen Abgaben. Vielleicht, wenn Sie leben in einer Gemeinschaft, die einen gemeinsamen Golfplatz oder einem gemeinsamen Pool oder so etwas. Legen Sie es auf 0, wenn Sie dies nicht tun. Dies ist jährlich Versicherung, für Dinge wie Gefahr Versicherung, und Flut Versicherung, Erdbeben Versicherung oder was Versicherung benötigen Sie, wo Sie leben. Und in dieser leuchtend gelben, sage ich, was ist die angenommene jährliche Aufwertung des Hauses selbst? Und das ist eine riesige Annahme. Und deshalb ich es in diesem kühnen gelbe Farbe. Weil wir später sehen in diesem Video, dass einige Grad ist diese Annahme eine der größten Fahrer der Annahme. Oder man könnte sagen, das Modell ist sehr, sehr, sehr empfindlich auf diese Annahme. Hier, das ist die von Ihnen angenommene marginalen Einkommensteuersatz. Und warum tut das? Nun, da kann man abziehen das Interesse, das Sie ausgeben Ihre Hypothek. Und auch du kannst abziehen, eigentlich die Grundsteuer. Also, wenn Sie abziehen kann $ 100 Zinsen und Grundsteuer, wenn Ihr Grenzsteuersatz liegt bei 30% -, so dass Mittel in welcher Höhe Sie werden auf jeden inkrementellen Dollar besteuert. Wenn es 30%, dass ein $ 100 Abzug sparen Sie $ 30 bedeutet. Wenn Ihr Grenzsteuersatz beträgt 20%, ein $ 100 Abzug wird Sie sparen 20 Euro. Also das ist, wenn diese ins Spiel kommt. Die 2%, dass die allgemeine Inflation. Und was treibt diese Annahme ist, na ja, es geht bis zu einem gewissen Inflation auf Dinge wie Wohnungsbaugesellschaft Abgaben, jährliche Wartung, Versicherung. Und so, wie Sie annehmen, um, na ja, was ist nur der allgemeine Inflationsrate, die in unserem Modell die tatsächlich die los zu fahren, wie diese über die Laufzeit Ihres Darlehens wachsen. Und dann einmal die Sie in all diese Dinge, die monatlich Hypothek Zahlung berechnet. Ich nahm an, dass das Interesse einmal Verbindungen pro Monat. Sie können, wenn Sie Ihre geometrische Reihe kennen, können Sie gehen dort und man kann es zwicken um so mehr Verbindungen häufig oder weniger häufig. Aber mein Verständnis ist, dass die meisten Hypotheken-Verbindung monatlich. Und dann dieser hier, so ist dies alles, was die Antrieb der Kauf eines Hauses Entscheidung. Nun sind diese Annahmen sind, so dass wir einen Vergleich machen zu gut, was ist, wenn anstelle der Verwendung, die Anzahlung zu kaufen ein Haus, was ist, wenn wir eigentlich nur retten, Anzahlung, steckte es in die Bank, und ein Haus mieten statt. So ist dieses Mietkosten ein ähnliches Haus. Dies ist die jährliche Miete Inflation. Und ich würde behaupten, zu einem gewissen Grad, dass Mietpreises Inflation auf lange Sicht sollte nicht sein, dass unterschiedliche als Gehäuse Inflation. Da zu einem gewissen Grad ist Verleih Art der Ergebnis auf ein Zuhause. Und wenn das Ergebnis zu erhöhen und die gesamte Vermögenssituation nicht Erhöhung Ihrer Rückkehr erhöht. Oder anders herum. Ihre Rückkehr abnimmt. Aber trotzdem, möchten nicht allzu kompliziert werden. Und dann ist dies die 6%, oder ich einfach davon ausgehen, es ist 6%. Sie können es ändern. Dies ist, was Sie davon ausgehen, dass Sie sich auf Ihr Geld zu bekommen. Also, wenn ich oft nicht die $ 150.000 nach unten Anzahlung auf das Haus, und Ich habe es in, ich weiß nicht, vielleicht habe ich einen guten Investor bin. Ich konnte in den Aktienmarkt bringen. Vielleicht kann ich erhalten Sie 20% pro Jahr. Oder vielleicht bin ich wirklich risikoscheu, und ich steckte es in Staatsanleihen, und ich bekomme 4% pro Jahr. Das ist also die Annahme, dass Sie in über die Runden kommen. Und es sollte eigentlich nach Steuern Rendite auf das Bargeld. Also, wenn mein Steuersatz beträgt 30% und ich glaube, ich kann 10% Prozent auf sich die Börse, sollte ich tatsächlich legte um 7% steht. So wollen wir sicherstellen, dass wir komplett sind genau für Steuern. So, jetzt lassen Sie mich erklären den Rest des Modells zu Ihnen. Ich möchte sichergehen, dass ich kann sie alle passen in dieses Fenster. Lassen Sie mich nur squeeze dieser ein wenig. Excel auf YouTube ist eine neue Sache für mich. Das ist nicht was ich tun wollte. Lassen Sie mich also die Fixierung der Fenster. OK. So, jetzt kann ich Ihnen den Rest des Modells. Also alle, die Annahmen, die wir haben, dass dieses Modell fährt. Lassen Sie mich frieren das Fenster rechts steht. OK. Das sollte alles ein wenig einfacher zu machen. Das ist also der Kauf-Szenario bis Zeile 40. Dieser sagt, OK, auf Dauer Null, was das Haus Wert ist? Und nicht zu geben hier nichts. Es ist alles automatisch berechnet. Also bei Null Zeitraum, was ist Ihr Haus wert? Und dann verwendet er im Wesentlichen die Aufwertung Zahlen. Und jeder Periode ist im Wesentlichen ein Monat. Ich schrieb sogar, dass hier unten. Und dann ist es herausfindet, was der Markt Wert Ihres Hauses? Und es ist völlig durch die Aufwertung Zahl angetrieben. Dieses Recht ist hier die Schuld, oder im Wesentlichen die wichtigsten Zahlung auf Ihrer Hypothek, oder wie viel tun Sie schulden der Bank. Und wie Sie sehen, wie Monate vergehen, wenn Sie die Hypothek zu bezahlen beachten - und ich zeigen, dass genau hier, diese Hypothek Zahlung. Eine gewisse Menge an, dass die Linie 33 ist, bezahlt der Auftraggeber. Einige davon geht an den geschuldeten Betrag zu verringern. Und dann eine Menge davon, besonders anfangs, geht an werden tatsächlich die Zinsen auf den Betrag, den Sie schuldig sind. Und dann natürlich, wenn Sie das Video auf Einführung in die Bilanzen, Ihr Eigenkapital in der Zuhause ist der Wert des Hauses abzüglich der Schulden, oder minus was Sie schulden der Bank. Also diese tatsächlich berechnet Ihre Eigenkapital. Oder im Wesentlichen, ist ein Weg, damit Sie es sehen, eigentlich zu sagen, gut, was bin ich wert? Oder was ist diese Investition wert, mich an diesem Punkt? Das sind also Art der wichtigen Zahlen in der Heimat Kauf-Szenario. Es ist durch getrieben - Dieser Sollzinsen, ist es berechnet mit welchen Zinssatz Sie davon ausgehen, Zeiten der Schulden Sie verdanken und den Zeitraum vor. Die Hypothek Zahlung, berechneten wir die vor, mit Hilfe unsere mathematischen Kenntnisse der geometrischen Reihe. Die wichtigsten bezahlt, das wird die Hypothek werden die Zahlung minus Ihr Interesse. Versicherung die Zahlung, ist es auf einem monatlich, oder? Also haben wir im Wesentlichen nahm, was unsere jährliche Versicherung Zahlung und wir teilen ihn durch 12. Doch dann wachsen wir es von der Inflationsrate auf monatlicher Basis. Also nahmen wir die Inflationsrate, geteilt durch 12, und wir multipliziert mit jedem dieser Monate. Die Wohnungsbaugesellschaft Gebühren, noch einmal, ist dies auf eine monatlich. Also wir nahmen Ihre Annahme, durch 12 geteilt. Wartung, dasselbe. Grundsteuer, dasselbe. Obwohl ich davon ausgegangen, dass Ihr Haus wird neu bewertet. Du bist also in einem Zustand, wo jedes Jahr oder alle paar Jahre, die Beisitzer kommt, sagt, oh, ist Ihr Haus wert jetzt mehr, also werde ich um Ihre Steuern zu erheben. Das ist nicht der Fall in vielen Teilen Kaliforniens. Aber es ist der Fall in vielen Teilen der USA so tatsächlich zu einem gewissen Grad, dieser, den Dollar-Wert, der Grundsteuer wird von diesem Hause Wert Annahme hier oben getrieben. Dieses Einkommen Steuerersparnis aus Zinsabzug ist diese der Annahme, dass bei dieser Grenzsteuersatz, können Sie den Vorsteuerabzug Grundsteuer und die Zinsen auf die Schulden. Und dann ist dies der gesamte Mittelabfluss nach Hinzurechnung die Einkommensteuer sparen. Das ist also im Wesentlichen, wie viel Geld aus geht die Tür, auch nach der Steuerersparnis, jeden Monat, in den Kauf-Szenario. Das ist, was das ist. Also hoffentlich macht ein wenig Sinn. Also, was wir tun wollen ist, wir wollen herausfinden, OK, Sie könnte das tun. Sie könnten das Haus zu kaufen, setzen $ 150.000 ab. Und jeden Monat bringen so viel los, und wie Sie sehen, dass Zahl wächst. Die Hypothek ist das gleiche, aber eine Menge von diesen Kosten wachsen mit der Inflation. Aber ich möchte vergleichen, was passiert, wenn ich die nehmen genaue Menge an Bargeld, bereinigt um wie viel Geld ich wieder aus Steuern. Und wenn ich sagte, na ja, ich werde das Geld verwenden, um meine zahlen Miete und sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit Vermietung findet - die wirklich nicht viel - ich meine Miete bezahlen, und dann das Ruhe auf der Bank. Also, was wir sagen ist, na ja, war diese Annahme, dass Sie kann eine ähnliche Haus für $ 2.500 Miete. Es kann richtig sein, kann es falsch sein. Es ist für euch zu spielen. Und natürlich ist es wächst mit der Inflation langsam. Offensichtlich Ihre Miete nicht erhöht jeden Monat, aber ich davon ausgehen, es tut ziemlich kontinuierlich. Es ist eine vernünftige Annahme, denke ich. Obwohl Sie es ändern kann. Sie können es nur Schritt für jedes Jahr. Und dann diese Zeile hier unten erzählt uns die Einsparungen während Vermietung. Und ich sage nicht, dass die Einsparungen aus, wissen Sie, was passiert Verkauf, damit ich Geld sparen. Aber Ihre Ersparnisse in Bezug auf wie viel haben Sie in der Bank. Also, wenn Sie anstatt, dass $ 150.000 als einem gemieteten Anzahlung, können Sie es in die Bank legen müssen. Damit wäre Ihr Sparkonto auf Dauer Null. Und dann Ihre Ersparnisse bei Zeit verändern würde man diese werden viel Geld und was auch immer du es zurück, zuzüglich der Unterschied zwischen Cash aus dem Kauf eines Haus und Ihre Miete. Das ist also Ihre Ersparnisse. Also, was ich in diesem Modell zu tun - und ich könnte Ihnen zeigen, konnte ich Blättern durch mehrere Perioden. Ja, dieses Modell tatsächlich so weit geht, Excel würde mir lassen. Aber die durchschnittliche Haus - wer Hypothek gehandelt's Anleihen wird Ihnen sagen - die durchschnittliche Hypothek hat eine 10 Jahres erwartet Leben. Denn das ist, wenn im Durchschnitt die Menschen zu bewegen neigen oder refinanzieren. Also, was ich tue, ist ich herausfinden, gut, da Ihre Annahmen - Sie können Ihre eigenen Annahmen zu machen - angesichts Ihrer Annahmen, was ist Ihr Haus wert? Lassen Sie mich also stellen Sie sicher, ich kann, um das zu bekommen. Also da Ihre Annahmen, was das berechnet wird, gut, es sagt Ihnen, was die Heimat nach 10 Jahren ist, Ihre Schuld nach 10 Jahren, Ihr Heim-Equity-nach 10 Jahren. Und es setzt du in dein Haus zu verkaufen. Denn das ist, was der durchschnittliche Amerikaner hat nach 10 Jahren. Und so was wird die Transaktion kosten? Sie zahlen 6% auf einen Broker. Hoffentlich wird nicht der Fall in 10 Jahren und die werden Internet wird die DIS-intermediate Immobilien Makler, aber wer weiß. Ich entschuldige mich, wenn Sie Makler sind. Und dann diese Linie, Linie 54, die Ihnen sagt, was das Netz Bargeld ist, wenn Sie Ihr Haus verkaufen auf dem Markt Preis, zahlen Sie den Broker. Diese Nummer hier ist viel einfacher zu einem gewissen Grad. Es ist einfach sagt Ihnen, gut, sagen wir Ihnen beschlossen nicht zu kaufen das Haus. Da alle Ihre Annahmen würden, wie viel Sie gespeichert haben in der Bank zu diesem Zeitpunkt? Und so diese Nummer hier ist diese Zahl den Unterschied zwischen diesen beiden Zahlen in 10 Jahren abgezinst auf heute. Eigentlich wollte ich auf den Barwert es. Aber habe ich Barwert diese Zahlen? Oh nein, ich tat es nicht. Also eigentlich war gemeint, um den Barwert werden. Ich werde richtig, dass, bevor Sie tatsächlich spielen mit dem Modell. Im Moment habe ich nur nahm die 10-Jahres-Wert, so ist dies der Wert im Jahr 10. Das ist der Unterschied zwischen den beiden. Der Barwert wäre, wenn Sie diesen Rabatt von einigen Diskontsatz. Was auch immer Sie denken, wahrscheinlich der Inflationsrate. Und es würde Sie in heutigem Geld sagen, was ist das Vorteil oder zum Vorteil des Kaufs im Vergleich zu mieten? Jedenfalls habe ich 14 Minuten Ihrer Zeit investiert. Ich ermutige Sie, dieses Modell herunterladen, mit ihm spielen, und Dann erarbeiten die Annahmen. Weil ich denke, das ist das Wichtigste. Manche Menschen, werden sie machen eine Menge von Annahmen und sagen, ah-ha! Ich sollte zu mieten. Oder sie sagen, ah-ha! Ich kaufen sollte. Aber sie wissen nicht, dass sie einige Annahmen gemacht. Dass, obwohl es sieht wirklich vernünftig, sagen wir, ich mache Das 3% ige jährliche Aufwertung Annahme. Das scheint nicht verrückt. Aber es ist erstaunlich, wie viel es wird das Modell ändern, wenn Sie machen, dass 3% in einer 1%, oder wenn Sie es schaffen in sogar ein negativ auf 1% oder 2% negativ. Es ist durchaus möglich. Es ist vor in der Vergangenheit passiert, dass Sie flach real Immobilienpreise für einen erheblichen Zeitraum sogar 10 Jahre. Und tatsächlich die meisten Studien zeigen, dass Immobilien, in den letzten 100 Jahren hat sich tatsächlich grob geworden, in real, vielleicht 1% oder 2%. Also eigentlich 1% oder 2% Prozent ist hier nicht die konservativ. Und tatsächlich vor allem nach einem großen Immobilien Boom, kann vorsichtig sein. Also mit diesen Annahmen zu spielen. Und ich denke, es gebe Ihnen eine Anschauung von dem, was sind die eigentlichen Treiber. Ein weiteres großes Ding - manchmal nicht Miete ein ähnliches Haus. Du würdest mieten ein kleineres Haus. Damit würde eine andere Art von Einsparungen. Und es gibt Kompromisse gibt. Aber trotzdem, hoffentlich finden Sie dieses Modell sinnvoll. Ich denke, es sein sollte. Menschen, ist dies die größte Investition ihres Lebens. Sie sollten dies ernsthafte Analyse, wenn sie darüber nachdenken, wie sie wollen nähern. Und ich möchte glauben, dass dies ziemlich ernsthafte Analyse. Das ist ungefähr so ​​ernst wie man bekommen kann. Also viel Spaß! Wir sehen uns im nächsten Video.