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Video-Transkript

In diesem Video möchte ich uns ein Modell geben, in dem wir über die Entscheidung zwischen Miete und Kauf eines Hauses nachdenken können. Die wichtigste Erkenntnis, die ihr hoffentlich nach diesem Video mitnehmt ist, dass es kein Richtig oder Falsch gibt, was besser ist, mieten oder kaufen. Um offen zu sein: Ich besitze ein Haus und ich habe es aus vielen Gründen gekauft, einige davon sind emotional, möglicherweise auch wirtschaftlich. Es hängt von dem persönlichen Kontext ab, wo man im Leben steht, in welchem Teil der Welt man lebt und was die Wirtschaft in diesem Moment macht, und was die Mieten im Vergleich zu den Hauspreisen sind. Hoffentlich gibt dir das Video eine Struktur, wie du darüber nachdenken kannst. Nehmen wir an, dieses Haus ist auf dem Markt, und es wird für 1.500 pro Monat vermietet. 1.500 pro Monat, das ist das gleiche wie 18.000 im Jahr. 18.000 im Jahr; das ist also eine Möglichkeit, die wir haben. Möglicherweise gibt es ein identisches Nachbarhaus, das auf dem Markt zum Verkauf steht, und wir sind in der Lage, es zu kaufen. Sagen wir, das Haus kostet 400.000€, das ist der Preis, zu dem wir es bekommen können. Wenn wir keine 400.000€ haben, müssen wir uns etwas Geld leihen. Du hast 100.000 für deine Anzahlung gespart. 100.000 Anzahlung. Anzahlung. Den Rest wirst du als Kredit aufnehmen müssen. Du nimmst einen Kredit über 300.000 auf. Nun, eine traditionelle Hypothek, die eine feste Laufzeit hat; vielleicht ist es eine 15-jährige oder 30-jährige Festgeldhypothek. Jeden Monat zahlen wir Hypothekenrechnung. Ein Teil davon geht, bei einer traditionellen Hypothek, fließt ein Teil des Geldes in den Kredit, ein Teil in Tilgung der Zinsen, und der Rest geht in die Tilgung des Kredits. Nehmen wir zum Beispiel an, dass unsere Hypothekenzahlung 1.800 beträgt. 1.800 pro Monat. Am Anfang könnten die Zinsen überproportional hoch sein. Es könnten, sagen wir, 1.500 pro Monat an Zinsen sein und 300€, um unseren Kredit tatsächlich zu tilgen, um diesen 300.000€ Kredit tatsächlich zu tilgen, und dann, wenn der Kredit gegen Ende der Laufzeit unsere Hypothek getilgt ist, könnte es in die andere Richtung gehen, wo wir jeden Monat viel mehr zahlen, um den Kredit zu tilgen. Vielleicht sind es zu diesem Zeitpunkt nur noch 1.500, und die Zinsen. Da es sich um Zinsen auf einen um so viel niedrigeren Betrag handelt, weil wir den Kredit so weit abbezahlt haben, könnten die Zinsen niedriger sein. Dies wäre ein Prozess einer herkömmlichen Hypothek. Um unsere Analyse zu vereinfachen, nehme ich an, dass wir einen reinen Zinskredit aufnehmen; einen Kredit, bei dem wir nur den Zinsanteil zahlen müssen und den Kredit nach Belieben tilgen können. Es handelst sich um einen reinen Zinskredit. Wenn wir wirklich ins Detail gehen wollen, müssen wir eine Tabellenkalkulation erstellen, um die Dinge wirklich zu analysieren und zu sehen, wie sich die Zinszahlung während der Laufzeit des Kredits verändert. Nehmen wir an, es handelt sich um eine reine Zinszahlung mit 6 % Zinsen. Nur Zinsen bei 6% Zinsen. Das bedeutet, dass wir auf Jahresbasis 18.000 Zinsen zahlen. 18.000 Zinsen; 6% von 300.000. 18.000 an Zinsen. Je nachdem, wo wir leben und wie hoch das Einkommen ist, können wir vielerorts die Hypothekenzinsen von dem Einkommen abziehen. Das bedeutet also nicht, dass die gesamten 18.000 zurückbekommen, sondern nur, dass, wenn wir 100.000 im Jahr verdienen, anstatt 30 % auf 100.000 zu zahlen. Nun bezahlen wir Steuern auf 100.000 - 18.000 zahlen. Das zu versteuerndes Einkommen würde auf 82.000 sinken. Damit sparen wir, grob gesagt, den Steuersatz in Prozent. Sagen wir, wir sparen ungefähr 1/3 davon an reduzierten Steuern; das sind also reduzierte Steuern. Ihre effektiven Zinsen, die wir nach der Steuervergünstigung zahlen, betragen also, sagen wir, 12.000€. 12.000€ sind die Auslagen oder die effektiven. Effektive Zinskosten. Kosten der Zinsen. Wir sind noch nicht fertig; wir wissen, dass es Kosten für Hauseigentum gibt. Normalerweise müssen wir eine Art von Grundsteuer bezahlen. Sagen wir, es ist 1% Grundsteuer. 1% von 400.000 wären 4.000 an Grundsteuer. Grundsteuer. Wir müssen das Haus natürlich auch instand halten. Vielleicht gibt es einen Gärtner. Vielleicht müssen wir Dinge reparieren, Wir müssen Dinge streichen lassen. Das sind Dinge, die man normalerweise nicht zahlen muss, wenn man zur Miete wohnt; sagen wir mal, obwohl es vielleicht anders ist. Es ist abhängig von der Situation. Sagen wir, es sind 2.000 pro Jahr. 2.000 pro Jahr für Instandhaltung. Warum ich all die Dinge aufgelistet habe, und natürlich können wir in die Tiefe gehen und über andere Dinge nachdenken, die für verschiedene Umstände spezifischer sind, aber dies ist eine Liste in jedem der Fälle, sind die Dinge, dir darüber hinausgehen. Wenn wir zur Miete wohnen, sind die 18.000€ im Jahr nur ein Tropfen auf den heißen Stein; das ist das, was wir für den Vorteil, in diesem Haus zu wohnen, bezahlen müssen. Wenn wir kaufen, sind die Dinge, Kosten, effektiven Kosten für Zinsen, Grundsteuer, Instandhaltung. Das alles summiert sich, 4.000 + 2.000 ist 6.000 + 12.000 ist 18.000. 18,000. So sehen unsere jährlichen Kosten aus, die wir bezahlen, unter den gegebenen Annahmen, unter jedem anderen Umstand werden wir andere Annahmen haben, also ist dies nur ein Modell. Die Kosten belaufen sich in jedem Fall auf 18.000€ pro Jahr. Aber, wir sind noch nicht fertig. In diesem Fall haben wir bisher nicht darüber gesprochen, was wir mit unseren 100.000€ machen. Hier mussten wir es für unsere Anzahlung verwenden. Hier drüben haben wir 100.000€ investiert. 100.000 investiert, also bekommen wir von diesen 100.000, die wir hier nicht bekommen hätten, und es hängt davon ab, was wir damit machen, wenn wir es auf einem sicheren Bankkonto haben, bekommen wir vielleicht 1% oder 2%, aber vielleicht investieren wir es in ein Portfolio von Dingen und bekommen 4%, oder wer weiß, was wir hier tun, aber wir müssen darüber nachdenken, was wir von dieser Anzahlung hätten bekommen können; von der Investition dieses zusätzlichen Geldes. Sagen wir mal, dass wir eine Rendite von 2% bekommen. Bei einer jährlichen Rendite von 2 % erhalten wir also 2.000€ an Kapitalerträgen. Investitionseinkommen, von diesen 100.000€. Die tatsächlichen Ausgaben, wenn wir die Einkommensvorteile, die wir nicht aufbrauchen mussten, oder die Investitionserträge, die wir nicht für die Anzahlung aufbrauchen mussten, mit unserer Miete verrechnen sind wir bei 16.000. 16.000 aus eigener Tasche. 16.000 Kosten pro Jahr. Der Weg, wie ich die Zahlen für dieses Video manipuliert habe, zeigt, dass es für diese Person, rein wirtschaftlich und für dieses Jahr, wie wir in ein paar Sekunden besprechen werden, in den Folgejahren anders aussehen könnte, aber rein für dieses Jahr, wenn wir die Zahlen annehmen können, könnte es tatsächlich Sinn machen, ein Haus zu mieten. Natürlich kann sich diese Analyse komplett ändern, je nachdem wie sich diese Zahlen ändern; wenn das Haus billiger wäre und wir niedrigere Zinsen bekämen. Ganz plötzlich könnte diese Zahl besser aussehen. Wenn die Miete viel höher wäre, würde diese Zahl ähnlich aussehen, und nicht so gut. Wenn unsere Rendite nicht so gut wäre, würde diese Zahl höher sein und es würde nicht so gut aussehen. Das Wichtigste ist, zu analysieren, wie hoch die tatsächlichen Kosten sind. Rein psychologisch gesehen, wenn ich diese Hypothek aufnehme, zwingt sie mich zum Sparen; es ist ein erzwungenes Sparen, das hier geschieht. Aber theoretisch könnten wir es auch hier tun. Der Betrag, den wir für die Zinsen oder den Zinsanteil des Kredits gezahlt hätten, das ist unsere Miete. Darüber hinaus könnten wir diese 300€ pro Monat sparen und die in einen Investitionspool stecken, und nach 30 Jahren könnten wir dort eine Menge Geld haben, was viel einbringt oder viel Einkommen erzeugt. Es gibt keine eindeutige Antwort, dass Mieten besser ist als Kaufen, oder dass Kaufen besser ist als Mieten. Es hängt von den Umständen ab. Dies ist eine Kurzfassung; In zukünftigen Videos werde ich detaillierter sein. Aber es gibt noch andere Dinge, über die wir nachdenken sollten, abgesehen von den Zahlen. Die immateriellen Dinge. Lasst uns kurz über diese nachdenken. Lasst uns über die immateriellen Faktoren nachdenken, die für das Mieten und für den Kauf sprechen. Der wichtigste Grund, warum wir vor ein paar Jahren ein Haus gekauft haben, ist die Stabilität des Hauses. Es gibt Stabilität. Man bekommt vielleicht ein gutes Angebot für ein gemietetes Haus, und der Besitzer kümmert sich darum, und es ist in einer tollen Nachbarschaft, aber vielleicht will er es an jemand anderen vermieten oder will selbst in das Haus einziehen, und dann muss man umziehen. Wenn man ein Haus kauft, solange man die Hypothek bezahlt, oder das Haus irgendwann abbezahlt, ist man so gut wie sicher, dass man dort bleiben kann, und man kann die Grundsteuer und andere Dinge bezahlen. Ein weiterer Grund, warum wir vielleicht kaufen möchten, ist, dass die Mieten unvorhersehbar sind; Die Mieten könnten steigen. Wenn wir uns in einem Markt befinden, in dem die Mieten schnell steigen, in einem Ort, wie Manhattan oder San Francisco. Es ist schön, wenn wir sagen können: ,,Schaut, ich habe eine feste Hypothekenzahlung''; das ist, was ich zu zahlen habe. Sobald ich es abbezahlt habe, muss ich mir keine Sorgen mehr über die verrückten Mietpreise machen, weil die Wirtschaft so ist, weil so viele Leute dort leben wollen, wo dein Haus steht. Eine weitere Sache, und auch hier ist die Liste nicht erschöpfend, ist, dass man es anpassen und verbessern kann. Als meine Familie noch zur Miete wohnte, kann ich euch gar nicht sagen, wie viele Häuser wir gesehen haben, die wirklich schön aussahen, wenn sie nur das Badezimmer ein wenig verändert hätten, oder die Küche oder wenn sie diese eine Wand nicht gelb gestrichen hätten. Wenn du ein Haus kaufst, kannst du Verbesserungen vornehmen. Diese immateriellen Dinge gibt es nicht nur auf der Kaufseite. Sie können auch auf der Mietseite sein. Wenn du dich gerade erst in einer Gegend niederlässt und die Gegebenheiten kennenlernen willst, möchtest du dich vielleicht nicht auf eine bestimmte Gegend oder ein bestimmtes Haus festlegen, ohne die Dinge besser zu verstehen, also möchtest du vielleicht die Flexibilität haben. Flexibilität beim Vermieten. Der Kauf und Verkauf von Häusern ist mit hohen Kosten verbunden, vor allem, wenn man die Maklergebühren mit einbezieht. Daher möchtest du vielleicht die Flexibilität haben, einen 6-Monats- oder 1-Jahres-Vertrag abzuschließen. Sobald du die Dinge verstehest, möchtest du vielleicht ein Haus kaufen oder in einer anderen Wohngegend mieten. Wie wir in den Jahren 2003 bis 2008 gesehen haben, gibt es manchmal Immobilienblasen, und manchmal läuft die Wirtschaft aus dem Ruder und der Wohnraum ist einfach überteuert. Häuser sind im Vergleich zu Wohnungen sind im Vergleich zur Miete überteuert. Noch einmal, es kommt auf den Kontext an. Ich hoffe, dies gibt euch einen kleinen Überblick, um über die Entscheidung zwischen Miete und Kauf nachzudenken.