Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM)

In diesem Video möchte ich den Mechanismus einer typischen Hypothek mit variablem Zinssatz, oft auch als ARM bekannt, erkunden und dann darüber nachdenken, in welchen Situationen dies vorteilhaft sein könnte und in welchen Situationen dies vielleicht nicht das beste Szenario für den Hauskäufer ist. Lasst uns zuerst über den Mechanismus nachdenken, und um das zu tun, werde ich eine Zeitlinie zeichnen. Nehmen wir an, auf der vertikalen Achse ist der Zinssatz, und zwar in Prozent. Das sind 1%, 2%, 3%, 4%, 5%, 6 % und es kann sogar noch höher sein als das. Sagen wir, das ist die Zeitachse. Das hier drüben ist die Zeitachse in Jahren. Das ist ein Jahr, 2 Jahre, 3 Jahre, 4 Jahre, 5 Jahre und vielleicht gehen wir noch 6 Jahre weiter. Bevor ich die Hypothek mit variablem Zinssatz darstelle, lasst uns über eine Hypothek mit festem Zinssatz nachdenken. Wenn ich eine Hypothek mit festem Zinssatz habe, ist es genau das, was das Wort impliziert. Der Zinssatz wird fest sein. Bei einer Hypothek mit festem Zinssatz, wo die Hypotheken mit festem Zinssatz zum Zeitpunkt der Aufnahme des Kredits sind, basierend auf der Art des Kredits, den wir bekommen, und der Kreditwürdigkeit (Bonität), sagen wir, wir bekommen einen festen Zinssatz von 4%. Das bedeutet, dass das Darlehen über die gesamte Laufzeit zu einem Zinssatz von 4% vergeben wird. Was auch immer wir zu zahlen haben, was auch immer wir über jede Periode übrig haben, wir zahlen einen jährlichen Zinssatz von umgerechnet 4%. Und wir haben das in anderen Videos vertieft, wo wir über 10-jährige, 15-jährige und 30-jährige Festhypotheken sprechen. Wir werden vielleicht sagen: ,,Ich dachte, mit der Zeit zahle ich mehr und mehr ab, was bedeutet, dass bei jeder meiner Zahlungen immer weniger davon in Zinsen fließt. Es fühlt sich nicht so an, als würden sich meine Zinsen ändern." Und daran ist etwas Wahres dran: Der Eurobetrag, den wir bei einer Festzinshypothek für die Zinsen zahlen, sinkt jeden Monat, wenn wir mehr und mehr Kapital abbezahlen. Aber der Zinssatz, der Satz, den wir auf das verbleibende Kapital zahlen, bleibt konstant. In diesem Beispiel wären es konstante 4%. Was ist nun mit einer Hypothek mit variablem Zinssatz? Wie ihr euch vorstellen könnt, bedeutet das, dass sich die Hypothek anpassen wird. Eine Hypothek mit variablem Zinssatz könnte also bei 2% beginnen, und das könnte wirklich gut aussehen, aber die Weise, wie das Geschäft funktioniert, ist, wenn die kurzfristigen Zinssätze steigen, wird die Hypothek mit variablem Zinssatz ebenfalls steigen. Es könnte sein, dass, wenn die kurzfristigen Zinssätze genug steigen, der Zinssatz für die Hypothek mit variablem Zinssatz sogar höher ist als der für die Hypothek mit festem Zinssatz. Und wenn die Zinssätze dramatisch ansteigen würden, was davon abhängt, ob es Obergrenzen gibt könnte der Zinssatz dramatisch steigen. Was meine ich mit all dem? Und was meine ich mit ,,Was wäre, wenn die kurzfristigen Zinssätze steigen würden?" Wenn wir eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben, passt sie sich normalerweise an einen Indexanteil an. In den USA ist der typischste Index der für kurzfristige Staatsanleihen. Das ist der Zinssatz, den die Regierung zahlen muss, wenn sie sich Geld für ein Jahr leihen will. Also 1jährige Staatsanleihen, obwohl es auch andere zugrunde liegende Indexe geben kann. Ein weiterer, typischer Index für jede Art von Darlehen mit variablem Zinssatz, für jede Art von Darlehen, sogar für Unternehmenskredite, könnte die London Interbank Offered Rate, LIBOR, sein. London Interbank Offered Rate, und wir haben andere Videos darüber, was LIBOR ist. Sagen wir, dass wir es mit einjährigen Staatsanleihen als zugrunde liegenden Index zu tun haben. Einjährige Staatsanleihen, es gibt einen Markt für Staatsanleihen, der sich mit jedem Tag ändert. Sagen wir, dies ist die Darstellung dessen, was für 1jährige Staatsanleihen im Laufe der Zeit passiert. Das ist also der Zinssatz, das heißt, wenn wir der Regierung zu diesem Zeitpunkt Geld für ein Jahr leihen würden, würden wir 2% bekommen. Der Kreditzinssatz der Regierung beträgt 2%. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass ein Kreditgeber den gleichen Zinssatz wie die Regierung gibt. Die Regierung kann Geld drucken, wir haben den vollen Glauben das Vertrauen und den Kredit der Vereinigten Staaten. Das haben wir also nicht, wenn wir zahlen. Wir könnten in finanzielle Schwierigkeiten geraten und könnten aus irgendeinem Grund nicht in der Lage sein den Kredit zu bezahlen. Wir bekommen also nicht den exakten Zinssatz, sondern den Zinssatz plus einen Aufschlag. Nehmen wir an, wir haben eine gute Bonität, dann beträgt der Aufschlag nur 1%. Ein Aufschlag von 1%, das ist das, was sogar sehr gut etablierte Unternehmen bekommen würden. Das ist nur, um das Rechnen einfach zu machen. Wir sehen hier, dass zum Zeitpunkt an dem das Darlehen ausgegeben wurde, die 1jährige Staatsanleihen bei 1% lag und wir somit 2% bekommen. Die Art und Weise, wie ein ARM funktioniert, ist, dass in einem bestimmten Zeitraum, manchmal alle 6 Monate, manchmal jedes Jahr, der Zinssatz zurückgesetzt wird. Nehmen wir an, wir haben es mit einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu tun, die jedes Jahr neu angepasst wird. Also jährliche Anpassung in dem Fall, den wir hier betrachten. Das bedeutet, dass wir 2% für das 1. Jahr zahlen werden, vom Zeitpunkt Null bis zum Ablauf eines Jahres. Und dann werden sie sich den zugrunde liegenden Index ansehen und sagen: ,,Der Index sieht jetzt so aus, als läge er bei etwa 1,6%." Wir zahlen also einen Aufschlag von 1% auf diesen Wert, also 2,6%. Wir zahlen 2,6% für das nächste Jahr. Jetzt sind die kurzfristigen Zinssätze weiter gestiegen. Sieht so aus, als ob sie fast bei 3 liegen, also werden wir jetzt 4% Zinsen zahlen. In diesem Szenario, in dem die Zinssätze stetig gestiegen sind, passt sich der Hypothekenzins also jedes Jahr nach oben an. Wir sehen, spätestens im 3. Jahr zahlen wir ungefähr das Gleiche, als wenn wir eine Hypothek mit festem Zinssatz aufgenommen hätten. Jetzt sagen wir vielleicht: ,,Aber es war trotzdem ein gutes Geschäft. ,,Ich habe für die ersten 2 Jahre weniger bezahlt als ich für eine Festzinshypothek bezahlt hätte. Und dann erst im 3. Jahr zahle ich das Gleiche." Und das stimmt. Für dieses Szenario hat das bisher ziemlich gut funktioniert. Aber dann, im 3. Jahr, sind die Zinsen noch höher, also würde es sich noch stärker anpassen. Also könnte der variabler Zinssatz hier höher sein. In diesem Jahr zahlen wir tatsächlich mehr, der Zinssatz, der Zinssatz auf das Kapital, das wir für unser Haus schulden, ist jetzt höher als die Festzinshypothek. Dann zeichne ich ein Szenario, in dem es plötzlich wieder günstiger wird, also könnte es sich nach unten hin anpassen. Hier zahlen wir also immer noch mehr, als wir bei dem Festzins zahlen würden, aber in diesem Jahr zahlen wir nun wieder weniger. Dies ist nur eines von vielen Szenarien. In diesem sind wir wie, ,,Wir wissen, die Hypothek mit variablem Zinssatz, vielleicht hätte das mehr Jahre funktionieren können als nicht. Ich zahle weniger, als ich mit der Festzinshypothek gezahlt hätte." Niedriger Zinssatz sollte ich sagen, es sind ja nur ein paar Jahre. Aber wir müssen bedenken, dass dies nur eines von vielen möglichen Szenarien ist. Vielleicht spielt die Inflation verrückt, oder was auch immer, und vielleicht macht dieser Index etwas wie das hier. Das ist nicht typisch, es ist unwahrscheinlich, aber so etwas ist in der Geschichte schon vorgekommen, wenn es große Inflationsperioden gab. In so einem Fall kann es passieren, dass sich unsere Hypothek mit variablem Zinssatz plötzlich um ein gutes Stück nach oben bewegt. Oft gibt es so genannte Obergrenzen, die verhindern, dass die Hypothek um mehr als 1% oder 2% pro Jahr steigt. Aber wenn wir so etwas gesehen haben, oder wenn wir etwas gesehen haben, das einfach so weiterging, bedeutet das, dass wir über die Laufzeit des Kredits, besonders wenn der Kredit 10, 15 oder 30 Jahre läuft, am Ende einen beträchtlichen Betrag mehr an Zinsen zahlen könnten. Andererseits ist es durchaus möglich, dass sich die Zinsen die ganze Zeit über so verhalten. In diesem Fall könnte die Hypothek mit variablem Zinssatz besser funktionieren. Vielleicht bemerkt ihr hier ein Muster. Mit der Hypothek mit festem Zinssatz ist sie sehr vorhersehbar. Wir können dies vorhersagen, also die Zahlung, die wir von einem Monat zum nächsten machen, auch wenn es nur Zinsen sind, egal welche Zahlung wir machen, egal welcher Zinssatz, es wird sich nicht ändern. Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz ist das weniger vorhersehbar. Das bringt eine sehr interessante Idee zur Sprache, die man Zinsrisiko/ Zinsänderungsrisiko nennt und über die man manchmal in den Finanzsendungen im Kabelfernsehen oder sonstwo spricht. Oder wenn wir den Finanzteil der Zeitung lesen, Zinsrisiko/ Zinsänderungsrisiko. Das ist einfach das Risiko, das wir eingehen, wenn sich die Zinssätze dramatisch ändern. Wenn wir eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben, was ist dann unser Risiko? Das Zinsänderungsrisiko, das wir eingehen, ist: ,,Was ist, wenn die Zinsen stark ansteigen?" Dann erhöht sich unsere Zahlung. Wer übernimmt das Zinsäderungsrisiko bei einer Hypothek mit festem Zinssatz? Bei einer Festzinshypothek übernimmt die Bank das Zinsrisiko/ Zinsänderungsriskio. Lasst mich das aufschreiben, das ist ein ARM, und das hier drüben ist der feste Zinssatz. Wer übernimmt das Zinsänderungsrisiko bei einem ARM-Szenario? Der Kreditnehmer tut es. Er könnte den Vorteil niedrigerer Zinssätze haben, aber wenn die Zinssätze dramatisch steigen würden, übernimmt der Kreditnehmer dieses Risiko. Wer übernimmt bei einem festen Zinssatz das Risiko? In diesem Szenario wird es der Kreditgeber sein. Warum nimmt der Kreditgeber ein Risiko auf sich? Wenn sie einem etwas zu einem festen Zinssatz leihen, sagen wir mal diese 4%, und wenn die Zinsen dramatisch steigen würden, denkt daran, dass viele Kreditgeber, besonders Finanzinstitute wie Banken, sie leihen sich auch Geld. Von wem leihen sie sich Geld? Sie könnten sich Geld von einer ganzen Reihe von Quellen leihen. Eine davon sind die Leute, die Einlagen halten. Erinnert euch, was eine Bank macht. Wenn das die Bank hier drüben ist. Die Leute geben Einlagen, wir gehen in anderen Videos viel mehr ins Detail und dann wird es ausgeliehen. Wenn sie Einlagen entgegennehmen, versprechen sie den Leuten oft Zinsen, und wenn sie Kredite vergeben, bekommen sie ebenfalls Zinsen. Das hier ist fest, aber wenn die kurzfristigen Zinssätze steigen, dann zahlen sie mehr, als sie bekommen. Oder das hier ändert sich nicht, während das hier steigt, also werden sie nicht so viel Geld verdienen. Das Risiko einer Hypothek mit variablem Zinssatz trägt der Kreditnehmer, das Risiko eines festen Zinssatzes trägt der Kreditgeber.